Civ. 3e, 29 mai 2013, FS-P+B, n° 12-10.070

La signature d’une promesse synallagmatique de vente est fréquemment accompagnée du versement d’un dépôt de garantie sous réserve des dispositions de l’article L. 271-2 du code de la construction et de l’habitation. Il est généralement prévu que ce dépôt de garantie reste acquis au vendeur si la promesse ne se réalise pas du fait de l’acquéreur ou s’impute sur le prix de vente lors de la réitération de l’acte par acte authentique. Le dépôt de garantie doit être restitué au candidat à l’acquisition lorsque le contrat est frappé de caducité, notamment, à la suite de l’exercice d’un droit de rétractation.

Tel était le cas, en l’espèce. Ici, le dépôt de garantie avait été versé par un tiers. La cour d’appel avait pour cette raison débouté le candidat à l’acquisition de sa demande en restitution du dépôt de garantie. Cette décision est censurée par le Cour de cassation au motif que le bénéficiaire d’une promesse synallagmatique de vente a seul qualité pour agir en restitution du dépôt de garantie versé en exécution du contrat.

Cette solution, déjà adoptée en matière de bail d’habitation (Civ. 3e, 7 avr. 2010, AJDI 2010. 893, obs. C. Dreveau), doit être approuvée.

Les notions d’intérêt et de qualité à agir se déduisent des articles 31 et 32 du code de procédure civile, lesquels précisent que « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention (…) » et qu’« est irrecevable toute prétention émise par ou contrat une personne dépourvue du droit d’agir ». La qualité à agir est ainsi « le droit de solliciter du juge l’examen de sa prétention » (S. Guinchard, C. Chainais et F. Ferrand, Procédure civile, 31e éd., Dalloz, 2012). A ainsi qualité à agir, la personne qui est intéressée à voir l’application d’un droit (sous la dir. de S. Guinchard, Droit et pratique de la procédure civile, Dalloz Action, spéc. n° 102.00).

Il en résulte que le débiteur comme le créancier d’une obligation peuvent exercer les actions liées à l’exécution de cette obligation. Peut agir en restitution d’une somme payée en exécution d’une obligation, le débiteur de celle-ci. Il importe peu que le paiement ait été effectué par un tiers au contrat au moyen, par exemple, d’une indication de paiement.

La cour d’appel avait également condamné l’acquéreur à verser des dommages et intérêts au vendeur au titre de l’immobilisation du bien au motif qu’il ne justifiait pas que la non réalisation des conditions suspensives n’était pas due à sa faute. Elle est censurée par la Cour de cassation qui relève que le candidat à l’acquisition avait fait valoir sa faculté de rétractation dans le délai prévu à l’acte.

Une vente sous condition suspensive est caduque lorsque les événements érigés en conditions ne se réalisent pas. Il n’en va pas de même lorsque le débiteur en a empêché l’accomplissement. Dans cette dernière hypothèse, la condition est réputée accomplie. Le créancier peut donc demander l’exécution du contrat ou, des dommages et intérêts, dès lors que l’inexécution fautive ou de mauvaise foi du contrat lui a causé un préjudice. Encore faut-il que l’acquéreur ne puisse pas revenir sur son engagement en vertu soit d’une disposition légale, tel le droit de rétractation prévu à l’article L. 271-1 et suivants du code de la construction ou de l’habitation, soit d’une disposition contractuelle, telle une clause de dédit.

L’anéantissement du contrat du contrat n’étant alors pas fautif, la responsabilité de celui qui l’a provoqué ne peut être recherchée.

Auteur : Éditions Dalloz - Tous droits réservés.