Civ. 3e, 8 oct. 2015, FS-P+B, n° 14-16.071
Le rapport de l’usucapion (ou prescription acquisitive) à la copropriété n’est pas nouveau. La jurisprudence a depuis longtemps admis qu’un copropriétaire puisse revendiquer la propriété exclusive d’une partie commune ou, plus récemment, que le syndicat soit en mesure de se prévaloir d’un juste titre lui offrant le bénéfice de la prescription abrégée. En revanche, c’est sans doute la première fois que la Cour de cassation est amenée à se prononcer sur l’usucapion par le syndicat d’une partie privative.
En l’occurrence, pour s’opposer à la vente d’un lot de copropriété correspondant à une buanderie, le syndicat arguait de son acquisition par prescription trentenaire, dès lors qu’il était utilisé par tous les copropriétaires comme garage à vélo. Relevant notamment que la qualification de partie privative de cet espace n’était pas contestée et figurait bien dans le règlement de copropriété et qu’aucun vote n’avait entériné de changement de destination ou des modalités de jouissance du lot, la cour d’appel de Reims avait débouté le syndicat de sa demande.
Au visa de l’article 2272 du code civil, la troisième chambre civile casse toutefois cette décision en affirmant « qu’en statuant ainsi, alors qu’aucune disposition ne s’oppose à ce qu’un syndicat de copropriétaires acquière par prescription la propriété d’un lot, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».
Cette solution revêt donc un intérêt certain et n’est, du reste, pas sans susciter de nombreuses interrogations, tant du point de vue de la prescription acquisitive que de celui de la copropriété (question de la représentation du syndicat, du nombre de copropriétaires nécessaires à une telle prescription, principe de spécialité de l’objet du syndicat etc.).
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