Civ. 3e, 27 févr. 2013, FS-P+B, n° 12-12.148
À défaut de réception, les dispositions de l’article 1792 et 1792-1 du code civil ne peuvent s’appliquer, peu important que la maison vendue ait été achevée depuis moins de dix années.
L’article 1792-1 du code civil répute constructeur, au sens de l’article 1792 « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ». Est ainsi constructeur, et par conséquent débiteur de la garantie décennale, le particulier qui vend la maison qu’il a construit ou fait construire dans les 10 ans de son achèvement. Mais, l’article 1792-1 du code civil ne peut trouver à s’appliquer que si les conditions propres à la mise en œuvre de la garantie décennales sont réunies. Il faut notamment que l’immeuble ait été réceptionné. Ainsi, n’est pas réputé constructeur celui qui vend son immeuble en cours de rénovation.
Ce principe vient d’être rappelé par la Cour de cassation.
En l’espèce, une maison d’habitation avait été vendue 5 années après son achèvement. À la suite de l’apparition de désordres, les acquéreurs avaient assigné les vendeurs sur le fondement de la garantie décennale. Ils sont déboutés par la cour d’appel qui retient qu’aucun élément du dossier ne permet de caractériser l’existence d’une réception tacite. À l’appui de leur pourvoi, les acquéreurs relevaient que les vendeurs étaient réputés constructeurs et, en cette qualité, redevables du coût des travaux de reprise des malfaçons. Sans surprise, la Cour de cassation approuve l’arrêt d’appel en rappelant qu’en l’absence de réception, les dispositions des articles 1792 et 1792-1 du code civil ne peuvent pas s’appliquer.
Les acquéreurs d’une maison achevée depuis moins de 10 ans qui ne peuvent agir sur le fondement de la garantie décennale ne sont pas dépourvus de tout recours. Ils peuvent rechercher la responsabilité de leur vendeur sur le fondement du droit commun, notamment au titre des vices cachés. Mais encore faut-il qu’aucune clause d’exclusion de garantie n’ait été stipulée dans le contrat de vente. Or, en pratique, de telles clauses sont usuelles. Inefficaces s’agissant de la garantie décennale, elles trouveront à s’appliquer s’agissant de la responsabilité de droit commun.
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