Civ. 3e, 11 mars 2015, FS-P+B, n° 14-10.447
Le locataire qui a reçu congé pour vendre ne saurait exciper du droit de préemption subsidiaire de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 lorsque le bailleur, propriétaire de l’immeuble, vend ultérieurement le bâtiment dans son entier.
Ainsi en a décidé le juge du droit, dans une affaire où le locataire poursuivait l’annulation de la vente de l’immeuble, au motif que le prix au mètre carré auquel la transaction avait été conclue était inférieur d’un tiers à celui qui lui avait été proposé. Dans cet arrêt de rejet, la haute cour approuve le juge du fond d’avoir « exactement retenu » que la vente de la totalité de l’immeuble ne donne pas droit à l’exercice d’un droit de préemption au profit du locataire.
Cette décision mérite approbation, puisque le droit de préemption dont le locataire dispose sur le logement loué en vertu de l’article 15 de la loi de 1989 avait été purgé à l’issue des deux premiers mois du délai de préavis, la vente ultérieure par le bailleur, non pas du seul logement loué mais de l’intégralité de l’immeuble, rendant impossible, pour cause de défaut d’identité d’objets, le jeu du droit de préemption subsidiaire du locataire. Partant, seul le jeu de l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, qui instaure un droit de préemption (principal et subsidiaire) au profit du locataire en place en cas de vente de plusieurs locaux à usage d’habitation ou mixte consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d’un immeuble par lots aurait, peut-être, pu permettre au demandeur d’obtenir gain de cause.
Las ! L’article 10-III de la loi de 1975 exclut expressément de son champ d’application les « ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l’ensemble des locaux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel dudit bâtiment ».
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