Civ. 1re, 15 janv. 2015, FS-P+B, n° 14-11.019
En l’espèce, un congé pour vendre avait été délivré à un locataire sans que ce dernier n’exerce son droit de préemption. Par la suite, le bailleur avait consenti une promesse de vente à des tiers à un prix plus avantageux que celui mentionné dans le congé. En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui accorde dans ce cas un droit de préemption subsidiaire au locataire, le notaire avait notifié une nouvelle offre à ce dernier, qui l’avait cette fois acceptée. Conformément à la loi, le locataire, qui avait notifié son intention de recourir à un prêt, bénéficiait d’un délai de quatre mois pour réaliser la vente à peine de nullité de plein droit de l’acceptation. Mais, dans les faits, la vente avait été instrumentée alors que ce délai était expiré. Invoquant une fraude à leurs droits, les bénéficiaires de la promesse de vente évincés avaient alors assigné le notaire en dommages et intérêts.
Ces derniers se prévalaient de la lettre de l’article 15 II qui précise que l’expiration du délai prévu pour la réalisation de la vente rend l’acceptation du locataire nulle de plein droit. Selon eux, une fois le terme échu, la nullité devait s’appliquer automatiquement. Dès lors, la condition suspensive au terme de laquelle la vente était conclue sous la condition du non-exercice du droit de préemption du locataire se trouvait réalisée. Le notaire, qui ne l’ignorait pas, aurait dû refuser de concourir à l’acte de vente qui méconnaissait leurs droits.
Le pourvoi se méprend sur la portée de la nullité de plein droit. La nullité de plein droit signifie qu’elle résulte de la loi et peut donc être invoquée sans avoir été spécifiée. Elle est automatique en ce sens que le juge ne peut que la prononcer lorsqu’elle est sollicitée. En cela, la nullité de droit s’oppose à la nullité facultative qui laisse au juge un pouvoir d’appréciation. Mais, même de plein droit, la nullité doit être soulevée pour produire des effets. Et pour déterminer le titulaire de cette action, il faut rechercher si la nullité est relative ou absolue. En l’espèce, s’agissant de la nullité de l’acceptation, la cour d’appel avait estimé que seul le vendeur pouvait s’en prévaloir car cette sanction a vocation à le protéger contre les atermoiements du locataire en lui permettant de retrouver sa liberté de vendre à un tiers passé le délai.
Cette distinction est faite par la Cour de cassation qui retient que seul le bailleur pouvait se prévaloir de la nullité de l’acception de l’offre de vente. Elle en déduit que le notaire qui instrumente l’acte de vente requis par le bailleur après l’expiration du délai que sanctionne cette nullité relative ne commet pas de faute envers les bénéficiaires d’une promesse de vente évincés par l’exercice du droit de préemption du locataire.
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